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李是楼市的“核心资产”。2021年还有市场吗?

时间:2021-01-19 17:18:01 来源:otovc.com

中信经纬客户1月19日第《李宇嘉:楼市抱团“核心资产”,2021年还有行情吗?》期

作者李

近期一线楼市涨幅明显。

2020年12月,北上广深新房或二手房成交量创下上一轮楼市调控以来新高。据网上签约统计,2020年12月,北京新房售出9749套,二手房售出20944套,为2017年3月17日新政以来的月度新高。2020年12月,上海二手房成交3.9万套,环比增长20.3%,环比增长96.2%。广州似乎也是一个市场领导者。

12月的“加息”只是全年反弹的缩影

令人不解的是,楼市基本面并没有改变,反而有收紧的趋势。

政策方面,2020年底国家不断强调“房子不投机”,收紧房地产调控的弦;资金方面,8月份房企融资“三条红线”,12月份银行贷款“五大类”,趋于收紧。此外,最近几个月,居民中长期贷款的新增金额正在下降。最近,央行也在工作会议上呼吁稳步实施房地产金融审慎管理制度。

那么,为什么一线楼市单月创出新高呢?

有人认为2020年黑天鹅的爆发会给开发商业绩带来很大压力,年底会“抢丰收”,增加新房供应量。新房、二手房价格普遍“倒挂”,一定程度上解释了涨价的原因。

还有人认为,2021年房贷“五级分类”形成时,可能会收紧房贷,加息。2021年,房贷利率有可能上升。考虑到名额紧张,交易应尽快在2020年底完成。根据荣360的数据,去年10月,全国首套房贷利率“连续九年下降”并开始反弹,这也不无道理。

笔者认为,年底新房供应量增加,广州、深圳、上海一套二手房价格“倒挂”,导致供需矛盾日益加剧。但更重要的是,新一年银行授信额度的释放也促成了年末。这可能是一个重要原因。信贷供应和商品房销售之间有很强的相关性,尤其是在一线城市。2020年7月底召开的房地产工作座谈会是一个转折点,标志着宽松的房地产市场政策的退出和房地产金融监管的加强。

8月后,央行为住房融资提供“三条红线”,房贷额度也得到控制,一线楼市交易有所下降。在一线城市,用杠杆买房、改善住房相对繁荣,但限购限贷严格。因此,一线楼市与银行贷款息息相关。贷款相对宽松,额度充裕,周期短的时候,交易会增加。2020年12月就是这种情况。

12月的“跳尾”只是2020年一线楼市反弹的一个缩影。2020年,一线楼市创造了上一轮调控以来的新交易记录。强劲反弹和反弹的一个重要驱动力是自上一轮调控以来连续3-4年的“横盘”。北上广深上一轮调控开始于2016年或2017年,从那时候到2019年,基本呈现“高位横盘,慢慢回落”的趋势。

而且2018-2019年,北京、上海、广州的二手房价格下跌,5%-10%的跌幅是直接可见的。2020年货币政策开始松动,全国房贷利率整体下降15个基点左右。中小企业“家族式贷款”利率首次低于房贷利率。银行争夺一线楼市,一线城市房贷比二三线城市低20-30个基点。

同时,新的房价限制

近期,对于一线楼市反弹,业界开始大谈“核心资产”的故事,包括一些新上线的名人网站被追逐,胜率相对较低;一些区的二手房业主“抱团提价”。

这些在过去是没有的,

于是,有人开始鼓吹所谓的“核心资产”。12月底,一线城市新房热卖,二手房业主也开始惜售。截至2020年12月,上海、深圳二手房在售房源量降至近两年最低,上海二手房快速成交,叠加新增挂牌房源量减少,导致在售房源量环比降幅约13%,降幅最大,绝对规模降至2019年1月以来最低水平;深圳在售房源量环比下降约7%,绝对量亦降至2019年以来最低。

其实,本质上的原因在于经过20年快速发展,房子的供应量足够大了。把新房、二手房和公寓算在内,哪里都不缺房子。资金是聪明的、趋利的,也是避险的。本轮货币环境友好,发生在疫情当下。

此时,房子多了,疫情后货币宽松对富人有利,自然楼市就开始分化了,贵的房子越来越贵,资金愿意追逐,而便宜的房子一大把,交易却不活跃。

这几年,房地产突飞猛进,富人在房产上已是“超配”,除了一部分改善性需求,富人的增量需求,追逐的就是所谓的“核心资产”。而疫情后的货币超发、利率降低、抵押融资等,对富人又是一次资产增值的大好机会。但大部分存量的房子,都是一般资产、“非核心资产”。

总结来看,2021年一季度,银行贷款额度较充足,基于“早放贷、早收益”考虑,银行会增加贷款投放。同时,各大银行、金融机构角逐一线楼市,一线城市房贷利率较低,加上消费贷、经营贷活跃,也有利于一线楼市活跃。所以,一线城市楼市翘尾会延续到2021年一季度。

但是,一线楼市对货币信贷环境非常敏感。2021年,不管是开发商融资的“三道红线”,还是房贷“五档分类”,都会在2021年全面落地。

所以,2021年不管是房贷额度、增量、占比,都会人为降低,这是一线楼市最大的影响因素。届时,明星楼盘、核心资产等聚焦的温度都会降低,甚至短期内不谈了。

李宇嘉

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