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李迅雷楼市会走a股路线吗?

时间:2021-01-21 18:05:55 来源:otovc.com

作家李迅雷

2020年,中国是世界主要经济体中唯一一个经济正增长的国家。分解增长的主要原因,发现主要靠房地产投资和出口,其中房地产开发投资增速达到7%,房价也呈现局部暴涨趋势;然而,大家年初期待的新基础设施似乎贡献不大。那么,新的一年来了,楼市会有怎样的变化呢?

分化是大势所趋:股市和楼市也不例外

国家统计局公布的2020年12月70个大中城市商品房销售价格变动情况显示,过去一年,43个城市二手房价格上涨,1个城市持平,26个城市下跌。对比2019年的数据,70个大中城市中有54个城市的二手房有所增加,而只有16个城市有所下降,这表明2020年二手房市场的分化比2019年更明显,尽管2019年房地产开发投资的增长率高于2020年。随着经济增长的下降,股票经济的特征越来越明显,差异化是股票经济最显著的特征。

与楼市相比,股市的分化更明显。比如2020年,虽然股市交易量大幅上升,但在全部4000多家上市公司中,上升比例为52%,下降比例实际达到48%。同时还发现,沪深1000指数收录的1000家上市公司中,上涨股占59%,下跌股占41%;沪深300指数收录的300家上市公司中,上涨股占比64%,下跌股占比36%。这说明样本越大,跌股比例越高,样本选择越多,跌股比例越低。

国家统计局公布的70个大中城市房价指数相当于沪深300指数。2020年房价下跌的城市比例为37%,与沪深300中包含的300只股票的下跌比例非常相似。然后全国1800多个县,房价下跌的比例估计会超过40%。

新房市场相当于新股发行的一级市场。因为有限购、限价等不同层次的价格控制,下降比例不高,参考意义不大。就像a股跌破发行价的比例也很低,因为在审批制下,定价受到一定的约束。即使在目前的试点登记制度下,突破发行价格的股票仍然很少。

当资产膨胀成为“货币现象”时

在过去的10年里,每一个通胀预期都被证伪了。人们对通货膨胀的担忧主要是基于对货币规模过度扩张的担忧。然而,事实上,我们这些年面临的主要经济压力是通货紧缩。因此,MMT理论受到了一些发达国家的追捧,赤字货币化不会引起通货膨胀。2020年美国新发行的货币相当于美元历史上所有年份新发行总规模的一半。

2020年资本市场得到的最生动的教训就是,股市没有成为经济的晴雨表,美联储的货币政策却成了股市的晴雨表。技术性熊市对美股没有根本支持,熊市一直飙升至创纪录高位,主要依赖美联储(Federal Reserve)的货币释放和对居民的财政补贴。结果股市和楼市都涨了。

a股市场也是如此。在人民币升值的背景下,外资不断流入国内资本市场,国内货币环境相对宽松,使得创业板指数2020年的增速达到64%,位居世界第一,其他主要指数的增速也位居世界前列。创业板的成份股指数是选取100只股票作为样本编制的指数。所以虽然创业板指数增速第一,但2020年创业板近900只股票中有40%在下跌,其中前20

2020年以来,增长最大的行业几乎都是高科技、高端制造业或新经济产业。在房地产市场,一二线城市单套面积越大,销量越好,销量增长最快的是豪宅。原因是什么?新增货币换算成居民收入,高收入群体的收入增长率明显快于中低收入群体。比如,根据国家统计局公布的数据,2020年人均可支配收入平均名义增长率为4.7%,但中位增长率仅为3.8%,说明很多人的收入已经“平均化”。

由于货币当局创造的新流动性是分层的,“水”向上流动,因此研究货币流动的总量、结构和方向尤为重要。

房价的涨跌可能会呈现28日的现象

2017年年中,我提出了股票经济领先的概念,即随着中国经济增速的不断下行,增量对股票的影响会越来越小,股票经济的特征会逐渐显现出来。

股票经济的一个特点就是差异化,所以合理的分蛋糕很重要。2020年商品房销售面积17.6亿平方米,增长2.6%,而2019年将小幅下降0.1%。预计2021年销量将保持在17亿平方米左右。换句话说,销量可能已经见顶,关键在于结构如何变化。

虽然居民收入结构和资本流动对资产价格有明显影响,但一线城市或新一线城市的房价相对较高。但相对于股市,楼市更具区域性特征,因此地区间人口流动的变化可能更能解释或预测各地房价的变化趋势。

比如2019年人口净流入量最大的两个省份是浙江和广东,2020年二手房增加量最大的两个城市是深圳和宁波,分别属于广东和浙江。虽然广东的人口净流入不如浙江,但由于朱三的原因,广东高端人才的流入远远超过浙江

角农民工的流出量超过百万,这是否意味着非农民工的流入量接近200万?腾笼换鸟实现经济转型,这就是这几年来珠三角的房价涨幅在全国名列前茅的原因。

从人口流动维度比较中国最强的三大经济板块,长三角、珠三角和京津冀,发现只有京津冀总人口是净流出的,北京的虹吸功能强于其辐射功能;长三角中只有浙江人口在大幅增加,其他省份不明显,故全国经济中,当前珠三角和浙江省仍为最强。未来中国区域经济的GDP集中度还会进一步提升。

所以,随着分化的加剧,区域经济也将呈现二八现象。重要的是要研究结构如何演变。哪些城市的房地产会随着经济衰落而下跌,哪些城市会因为繁荣而房价坚挺?我认为今后五年,房价下降城市的个数一定会超过上涨城市的个数,即二八现象将逐渐呈现出来。

2020年以来,随着注册制的推广,金融资产过剩成为必然;同样,房产的过剩也将成为必然,故房地产追循A股路线同样合乎逻辑。

李迅雷

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