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解读上海楼市新政,打击“假离婚”,提高二手房交易成本

时间:2021-01-22 21:37:52 来源:otovc.com

中信经纬客户1月22日。面对火热的房地产市场,上海有关部门采取了果断行动。21日晚,上海市住房和城乡建设委员会、上海市房管局联合发文《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,共10条意见,从增加土地供应、严厉打击“假离婚”购房、调整免征增值税期限、优先安排“无家可归家庭”购房等方面加强市场监管。本意见自1月22日起执行。中信经纬的客户详细解读了新政对上海楼市的六大影响。

解读1:增加重点地区土地供应

数据地图:房地产市场。中信经纬万照片

意见指出,土地市场管理有待改进。优化土地供应结构,增加商品房用地供应,特别是郊区轨道交通站和五个新城周边。坚持房地产联动机制,引导企业合理征地,稳定地价。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析了中信经纬的客户。这项政策强调三点。一是增加土地供应,调整结构,符合上海目前住房需求的特点,能真正缓解供需矛盾。第二,政策明确了区域市场土地供应的调整,特别是轨道交通和五个新城沿线的土地供应,有助于增加这些地区的住房项目。第三,坚持房地产联动机制,稳定地价,就是防止地价上涨传导到房价。

解读二:打击“假离婚”买房

意见指出,严格执行住房限购政策。夫妻一方离婚的,任何一方在离婚之日起3年内购买商品房的,其拥有的房屋数量按照离婚前的家庭总数计算。

中原地产首席分析师张大伟告诉中信经纬的客户,新政中并没有出现之前的网上摇号认定政策,但新政提出要在三年内计算离婚家庭的房产数量,这打击了一些“假离婚”购房行为,可能会减少一些热门购房需求。

58房屋研究院院长张博告诉中信经纬客户,这项政策将对那些想通过“假离婚”获得购房资格的人和那些通过“假离婚”获得第一套购房资格的人产生直接的威慑作用。2020年,很多城市堵住了“假离婚”的漏洞,上海这一次收紧的信号也很明显。

解读三:增加二手房交易成本

意见提出调整免征增值税期限,将个人销售住房免征增值税期限从2年提高到5年。

个人出售购买不满5年的房屋,全额征收增值税;个人出售购买时间超过5年的非普通住房的,按照销售收入与房屋购买价格的差额征收增值税;个人购买普通住房5年以上对外销售免征增值税。

张博表示,提高交易环节的税收可以有效减少新的投资需求,但也会在一定程度上限制二手房的流动。2021年,上海新房供应有望加强,以缓解因上市房屋数量减少而导致的二手房短缺。

据张大伟分析,普通房屋2年以上免征增值税改为5年以上免征,增加了二手房交易成本。目前上海二手房稀缺,交易成本很可能很快转嫁到买家身上,对少数新房的需求变得更加集中。

解读四:严格防止资金非法流入楼市

提出意见,严格执行

严跃进表示,这项政策最大的亮点是提到了“房地产贷款集中管理”,银行在后续的贷款发放上必然会更加保守。一些投机性更强的房产也将面临收紧贷款的可能性。

张博认为,之前对非法流入房地产的资金进行了严格监管,而上海也严格实行差别化信贷,这一次再次强调。下一步,预计将对消费贷款和商业贷款非法流入房地产市场进行更明确的调查和打击。

解读五:“无房家庭”优先摇号

意见指出,严格商品房销售管理。严格记录和管理新建商品房销售计划。严格执行商品房销售“一价清”、“实名制”等各项管理制度。完善新建商品房公证和抽签制度,优先满足“无房户”自住需求。加强预售资金监管,保护购房者合法权益。

张博说,上海在“一室一价”、宣传和备案等方面做得很好。这次提出“一价清”,是为了防止开发商在装修和车位上违规收费。“实名制”管理可以有效打击购房资格炒作和不当利益转移。

张博还表示,要完善新房公证抽签制度,必须打击新房价格投机行为。为确保房价稳定,上海近两年对新房实行了严格的限价制度,导致某二手房在某些环节价格倒挂,导致新房销售出现违规行为,如私自收取“茶费”、内部违规操作等。这项政策出台后,将在销售层面加强管理和控制。

严跃进表示,政策提出优先满足“无房家庭”自住需求,预计后续将出台具体的优惠彩票认购规则,确保无房家庭优先。

解读6:有持续的政策落地

张大伟表示,上海本轮房价上涨的主要原因是

现“打新潮”与学区房价格攀升,也有少数经营贷违规进入楼市的推波助澜。整体看,此次调控升级产生的抑制作用或许相对有限,为抑制新房摇号过热,建议增加热门项目的限售期,抑制投资炒作。

张波指出,十条新政出台并马上落地实施,是政府部门对上海楼市近期非理性升温的快速反应,也是后续调控持续收紧的信号。这些政策落地后,如果市场的非理性情绪没有得到有效缓解,部分区域二手房房价仍被恶意炒作,未来还会有持续性政策跟进落地。

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